Jag och min sambo har köpt en fastighet som vi skall använda oss av i vårt aktiebolag. Anledningen att vi köpt den privat är såklart att det är lättare att få fördelaktiga lån på banken då vi är personligt ansvariga. Jag har startat en enskild firma för att genom den hyra ut fastigheten till aktiebolaget i ett senare skede när verksamheten kommer igång.

Frågan är om jag måste skriva nåt papper på att det är den enskilda firman som så att säga driver fastigheten nu, innan uthyrning, så att jag kan bokföra ränteutgifter, renoveringskostnader och övriga driftskostnader som en kostnad i den enskilda firman? Eller behövs det inga papper eftersom det är en enskild firma och jag och firman har gemensam ekonomi?

Jag och min sambo äger ju fastigheten med 50% var, ställer det till några bekymmer i och med att det är enbart jag som driver den enskilda firman?

Behandlingen blir olika beroende på om fastigheten ska klassificeras som näringsfastighet eller privatbostad. Du kan läsa mer i Skatteverkets broschyr SKV 295 "Skattergler för enskilda näringsidkare"


Lokal i egen näringsfastighet
Om du äger en så kallad näringsfastighet ( se ”Särskilt
om näringsfastighet”, sidan 30 ) och den används
helt i din näringsverksamhet, får du göra avdrag för
alla driftskostnader i fastigheten. Om du gör ändringseller
förbättringsarbeten på denna fastighet får du
göra avdrag antingen direkt ( underhåll och reparation
) eller genom värdeminskningsavdrag. Mer
om vad som är reparation och vad som är förbättringar
kan du läsa under rubriken ”Kostnader” på
sidan 31.
Särskilt anpassad lokal i bostaden
Om du använder en del av din bostad till näringsverksamheten
kan du i vissa fall få avdrag för det. En förutsättning
är att det är en särskilt anpassad del av
bostaden. Med hänsyn till läge, inredning eller användning
ska denna del inte alls, eller endast obetydligt,
kunna användas som bostad.
Du kan i så fall få avdrag för skälig del av hyra, värme,
vatten m.m. Räntor och tomträttsavgäld kan du inte
få avdrag för eftersom du får det i inkomstslaget
kapital. Särskilda kostnader för verksamheten, t.ex.
speciell ventilation, får du också avdrag för. Däremot
kan du inte få avdrag för någon del av allmänna kostnader
för bostaden. Du får t.ex. inte något avdrag om
du målar om eller reparerar hela husfasaden.
Om bostaden ägs av din make ( vilka som räknas
som make i skattesammanhang, se sidan 47 ) har
du samma möjligheter till avdrag som maken skulle
haft om han bedrev verksamheten. Det vill säga du
kan då göra avdrag för skälig del av hyra, värme
vatten m.m.

Intressant fall...

Ulf, det du skriver gäller väl ifall man använder en fastighet för att bedriva sin verksamhet i (tex verkstad).

I det här fallet gäller det en enskild firma vars verksamhet är att äga och hyra ut en fastighet.

Det som komplicerar det hela är att den som enskilda firman hyr ut till, är ett AB vars ägare är densamme som innehavaren av enskilda firman.

Hyr man ut som privatperson till eget AB får man i princip ta upp hela hyresintäkten som inkomst av kapital och därmed skatta 30 % av hyresintäkten.

Så Magnus, jag vet inte vilka regler som ska gälla i det här fallet, kontakta Skatteverket och hör vad de säger.

Stig Forsberg
www.enskildfirma.nu

Som jag uppfattar reglerna för att få avdrag för renoverings- och driftskostnader mm. så måste fastigheten klassas som näringsfastighet och redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet d.v.s. din enskilda firma.

Som intäkt kommer sedan hyresintäkten (marknadsmässig) samt förmånsvärdet om ni själva disponerar en lägenhet i fastigheten. Resultatet beskattas som vanligt med sociala avgifter (ev. passiv näringsverksamhet) etc.

AB får avdrag för hyreskostnaden.


Privatbostadsfastighet
eller näringsfastighet
En fastighet eller del av fastighet är antingen privatbostadsfastighet
eller näringsfastighet.
Bara småhus med tomtmark och obebyggd tomtmark
kan vara privatbostadsfastighet. Ett småhus är
en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två
familjer. Dessutom ska huset vara privatbostad, dvs.
det ska användas ( eller vara avsett att användas ) för
permanent- eller fritidsboende för ägaren eller honom
närstående. För obebyggd tomtmark ska avsikten
vara att marken ska bebyggas med privatbostad.
Om mer än 50 % av ytan i ett enfamiljshus används
( eller är avsett att användas ) för permanent- eller
fritidsboende av ägaren eller närstående, är det en
privatbostadsfastighet. Ett tvåfamiljshus ska användas
till minst 40 % för permanent- eller fritidsboende av
ägaren eller närstående för att det ska räknas som
privatbostadsfastighet.
En fastighet som inte är privatbostad är näringsfastighet.
En fastighets karaktär som privatbostadsfastighet
eller näringsfastighet ska omprövas varje år. Har
förhållandena ändrats, ska omklassificering göras.
Från denna regel finns undantag. Läs mer om privatbostadsfastighet
i broschyren ”Skatteregler för privatpersoner”
( SKV 330 ).
Privatbostadsfastighet
som blir näringsfastighet
För privatbostadsfastighet som ska övergå till att bli
näringsfastighet finns en tröghetsregel. Denna innebär
en tvåårig övergångsperiod, under vilken fastigheten
har kvar sin karaktär av privatbostadsfastighet,
trots att det finns förutsättningar att klassificera den
som näringsfastighet. Tröghetsregeln är inte tvingande.
Fastigheten ska omklassificeras om ägaren
vill och om det finns skäl för detta.
När en fastighet som tidigare varit privatbostadsfastighet
omklassificeras till näringsfastighet, ska
värdeminskningsavdrag anses ha gjorts under den
tid den varit privatbostad. För byggnad gäller att
värdeminskningsavdrag anses har skett med 1,5 % av
anskaffningsvärdet årligen. För markanläggningar
gäller normalt 5 % och för inventarier 20 % årligen.
Se avsnitten om värdeminskning på byggnad, markanläggning
och inventarier, sidorna 32–33.