hej hej. Vill ha hjälp med att se om jag förstått det rätt när det gäller att hyra ut hus som näringsverksamhet.

I mitt fall planerar jag att köpa ett mindre familjehus eller en 2lgh familjehus (hus för två familjer) för att sedan hyra ut på längre sikt. Avsikten är inte att bo i huset vilket jag förstått gör att det betraktas som näringsverksamhet.

Regler kring näringsverksamhet, rätt eller fel?...

1. Man kan äga huset man ska hyra ut antingen direkt som privatperson eller som firma/bolag (handelsbolag, kommandit, aktiebolag).

2. Intäkterna/hyran: Eftersom man hyr ut huset i vinstsyfte så beskattas det som inkomst av näringsverksamhet. Formeln:
Vanlig progressiv Inkomstskatt enligt skatteskalan + egenavgifter eller löneskatt , beroende på om det är aktiv eller passiv näringsverksamhet. Ex: 33% inkomstskatt + 24% löneskatt, rätt?

3. Avdrag: man får dra av kostnader såsom drift och räntekostnader på intäkterna innan den beskattas.

4. Kapitalvinst: 90% av vinsten beskattas. Äger man huset/fastigheten direkt eller som handelsbolag/kommandit så är skatten 30% oavsett värdeökningen och vinsten

5. Uppskov: gäller inte vid näringsverksamhet eftersom ursprungsbostaden inte använts för privatboende och Ersättningsbostaden inte är ämnad att bo i. Alltså finns ingen möjlighet för uppskov när det kommer till näringsverksamhet.

Tips och information uppskattas väldigt mycket.
Med vänliga hälsningar /Adam

Ska försöka svara lite.

1. Jäpp. Förmodligen enklast att äga den privat och deklarera i enskild firma, såvida du inte har speciella förhållanden som säger annat (annan enskild verksamhet, medel att investera i ett AB, el dyl).
2. Jäpp. Beskattningen stämmer, förutom att man måste räkna lite baklänges med löneskatten. De 24,26% räknas nämligen på beloppet *efter* löneskatt, om du förstår. I deklarationen görs en förenkling genom att på vinst före skatt dras ett schablonavdrag på 20% (en approximation av division med 1,2426). På beloppet som kvarstår räknas sedan 24,26% löneskatt och 33% kommunalskatt. Summa blir det ett skattetryck på ca 46% på marginalen.
3. Jäpp.
4. Jäpp. Ska inte svära på just HB/KB, men jag rekommenderar att avstå från dessa rätt krångliga bolagsformer. Är ni två som äger kan ni istället äga 50% var privat, ha gemensam bokföring (s k enkelt bolag) och sedan göra en uppdelning i deklarationen.
5. Jäpp, inget uppskov för kapitalvinster.

Den enda frågan utöver detta är huruvida det absolut är näringsverksamhet. Jag håller med om att det enligt riktlinjerna bör vara det. Samtidigt är det otroligt många som äger fritidsbostäder o dyl med enda syfte att hyra ut, men som gör det privat. Själv skulle jag dock säga att det är näringsverksamhet, men jag ville iaf slänga in en brasklapp.

/Micke

Hej Mikael, tack för inlägget!. Skönt o höra att man förstått saker rätt. Två saker jag undrar över:

1. Vad jag förstått och läst så gäller inte Schablonavdraget på 20% vid uthyrning som näringsverksamhet aka \"Näringsfastighet\", stämmer det? Läs under \"Inkomstbeskattning\"
http://www.avdragslexikon.se/avdrag/N%C3%84RINGSFASTIGHET/

2.Förstod inte riktigt din beskrivningen av skatten på intäkterna. Har jag förstått det rätt...
Ex:
10 000kr Brutto inkomst (exempel summa)
Schablonavdrag 20%
Kvar 8 000Kr
Inkomstskatt 33% = 2640kr
= kvar 5360Kr
Löneskatt 24,26% = 1300Kr
Netto 4060Kr

har jag räknat det korrekt och i rätt ordning?

Med Vänliga Hälsningar
Adam