Hej på Er.

Är helt ny på denna siten och blev rekommenderad av en god vän att söka mig hit.
Har i flera år gått med planer at starta en egen firma och köpa en hyresfastighet.
Har idag registrerat en enskild firma och namnskyddat.

Nu ska jag "bara" hitta en hyresfastighet och en bank beredda att satsa lite pengar. ;)
 
Nedan nu lite funderingar och frågeställningar.

1. Under förutsättning att man kan presentera en bra kalkyl för banken, hur villiga är dom egentligen att låna ut pengar till 100% för anförskaffandet? Rör sig om cirka 4,5 miljoner kronor.

2. Mellan tummen och pekfingret, ser nedan siffror ut att vara rimlig att gå runt på? Är en hyresfastighet med 4 lägenheter och 1 restaurang. Uppgifterna nedan inhämtat från mäklaren, utom underhåll som jag gjort en grov uppskattning av.

+
Hyresintäkter på 410kkr årligen

-
Räntekostnad 220 kkr (räknat på 4,9% i ränta på 4,5 miljoner)
Driftkostnader 100kkr
Underhåll 30kkr

60kkr i vinst årligen.

Har inte tänkt att idagsläget ta ut någon lön eller tjäna några direkt pengar. Tanken är att ha ett eget ganska billigt boende och i framtiden (10 års sikt ungefär) kunna avyttra fastigheten med vinst.
Fastigheten finns i en medelstor svensk stad och ligger 5 minuters cykelväg från centrum.

förstår inte hur någon kan rekomendera den här sidan...

Ang att låna 4,5 milj utan egen instats: Knappast.
Då bör du ha en avkastning på runt 10% på fastigheten för att det ska vara lönt.

tycker att du räknat på tok förlågt på räntan och underhållet. Prova 6-7% om du saknar egen insats, underhållet är svårt att sia om men 30k är lågt för en 30 år gamal kåk.

Avskrivningar - 90.000 = förlust med 30.000 årligen.

Om du inte bryr dig om resultatet utan bara tittar på likviditeten så måste du också amortera på lånet vilket knappast likviditeten tillåter.

Det helt bortsett från att du inte kalkylerat med sådant som outhyrda lägenheter och riktigt underhåll samt allt annat oförutsett som kan inträffa i en fastighet.

Fastigheten ska tydligen vara i bra skick, så några större renoveringar ska inte vara aktuella inojm dom närmsta 10 åren.
Dom 30kkr ger ju 360kkr på 10 år och mer än så räknar jag inte med att det ska behöva kosta att hålla fyra lägenheter underhållna.
Sedan måste jag ifrågasätta räntan på 6-7%. Låter ju helt orimligt och då måste man fullständigt haverera förhandlingen med banken.
En bekant till mig har 4,65% i ränta på sina hyresfastigheter.

Kan berätta att jag har tre bekanta som är just i hyrefastighetsbranschen, en av dom med en stor mängd fastigheter. Hoppas givetvis på hjälp från dom.

Som jag skrev innan så är jag bara intresserad av att få ett relativt eget billigt boende och bara få det att gå runt. Vinsten räknar jag med att få ut om 10 år då fastigheten säljs.

Outhyra lägenheter behöver man knappast räkna med. Det är enormt tryck på hyreslägenheter idag och att en lägenhet skulle stå outhyrd är helt oaktuellt.
Däremot är det förstås en stor risk med att ha ha en hyresgäst som bedriver restaurant. Blir man av med en sådan kan den stå tm länge är jag rädd för.

Går en restaurant dåligt är det nog hyran man betalar sist, sedan kostnader för uppvärmning kommer att stiga kraftigt. Bor du i en lägenhet får du betala för det. Jag ser som de andra att någon lysande affär verkar det inte vara, och banker är bara välvilligt så länge det fungerar och säkerhet är god. Det finns många som fått gå från företag och hus föratt banken helt plötsligt får nya rutiner. Banker är ett onödigt ont som man ska ha så lite att göra med som möjligt.

[email protected]   Start av företag i Sverige och Lettland samt ekonomistyrning

PS satt just och tittade på fastigheter i Lettland, i dagsläget alldeles för dyra.

Michael Rydman: Fastigheten ska tydligen vara i bra skick, så några större renoveringar ska inte vara aktuella inojm dom närmsta 10 åren.
Dom 30kkr ger ju 360kkr på 10 år och mer än så räknar jag inte med att det ska behöva kosta att hålla fyra lägenheter underhållna.



Det kostar kanske inte mer än 360000 att underhålla 4 lägenheter i 10 år men att underhålla en fastighet är något helt annat.

Jag gissar att åtminstone hälften av den pengen försvinner nästan direkt när du ska PCB-sanera fastigheten.
30.000 i underhåll per år räcker inte långt för en hyresfastighet. Det är inte ens 3000 kr i månaden och de pengarna går fort åt när du beöver en VVS-kille för att laga ett avlopp, en glasmästare som byter ett trasigt fönster, någon som skottar snö på taket osv, osv.

Bara en kommentar: Kunde man låna 100% till alla sina ideer från bankerna .... vore det inga problem.
Traditionellt lånar bankerna inte ut till företag mer än till rörelsekapitalet om det är nya företag. Nu har fastigeheter ett värde, men priserna kan ju sjunka så lån mot 100% - knappast. Inte numera efter de erfareheter bankerna gjort ett antal år tidigare.

Alla verksamheter innehåller oväntade utgifter. I ett hyreshus en översvämning eller outhyrda lägeheter eller .... Man måste ha pengar till det med.

Om du inte riskerar något så vill inte banken göra det heller.

Osv.

Jag hjälper företag även med internationell finansiering. Men för att köpa ett hyreshys med 0% egn insatts finns inget att hämta.

Vrid o vänd på det hela och titta om du kan göra på annat sett elelr byta affärside.

Jag är tacksam för alla ideér och funeringar.
Tar in dom och värderar varenda synpunkt, men håller givetvis inte med på alla punkter.

Jag tänker bland annat på detta med oförutsedda utgifter bland annat. Klart man måste ta höjd för oförutsatta utgifter och det kommer jag i så fall. Men, dels så kommer givetvis fastigheten vara försäkrade och skulle exempelvis en vattenläcka uppstå så antar jag att en försäkring skulle täcka detta. Är det hyresgästens oaktsamhet så täcks den av hemförsäkring, eller?

Småunderhåll har jag tänkt att greja med själv. Så jag räknar inte med att behöva anlita någon extern hjälp speciellt ofta.

Sedan vill jag åter poängtera. Jag är inte ute efter en lysande affär. Jag är ute efter att gå runt, varken mer eller mindre. Att fastighetspriserna skulle gå ner på 10 års sikt är inget jag ens kalkylerar med och dom jag pratat med som är i branschen bekräftar detta.
Det är där jag ser möjlig vinst, när fastigheten avyttras om 10 år. Det räcker gott så för mig.

Det är många som påpekar faran med att ha en restarurant som hyresgäst. Jag är väl medveten om detta och kommer givetvis kolla upp deras betalningsförmåga och även kontrollera vem som ansvarar för till exempel köket där osv.

Det jag däremot inte tänker kalkylera med är att ha någon lägenhet outhyrd någon längre period. Det är enormt tryck efter hyreslägenheter, så även i denna staden. Det står folk i kö överallt.

Som du själv säger så är du inte ute efter en lysande affär och det verkar i vilket fall som om du redan bestämt dig. Jag har också bollat det här upplägget med mig själv ett tag och tycker nog dock att dina siffror är lite, lite för optimistiska. Det som hjälper är ju om du bor i huset själv, men även då är det på gränsen. Men, lycka till ändå! 

Vilken stad handlar det om förresten!?

Michael Rydman:

Jag tänker bland annat på detta med oförutsedda utgifter bland annat. Klart man måste ta höjd för oförutsatta utgifter och det kommer jag i så fall. Men, dels så kommer givetvis fastigheten vara försäkrade och skulle exempelvis en vattenläcka uppstå så antar jag att en försäkring skulle täcka detta. Är det hyresgästens oaktsamhet så täcks den av hemförsäkring, eller?

Småunderhåll har jag tänkt att greja med själv. Så jag räknar inte med att behöva anlita någon extern hjälp speciellt ofta.




Även om du kan sköta småunderhållet själv så kostar materialet. Och visst har du en försäkring för vattenläckan men självrisken i en företagsförsäkring ligger på minst 1/2 basbelopp så där spränger du hela årets budget för underhållet.

Sedan är ju frågan vad som verkligen är oförudsedda utgifter eller inte.
Vi har gått från analoga till digitala TV-sändningar bla och det har  varit fastighetsägarnas ansvar att tillse att hyresgästerna har kunnat fortsätta att titta på TV. Är det en oförutsedd kostnade eller inte? Att PCB-inventera och sanera hela fastigheten är det oförutsett eller inte? I bägge fallen gäller ju att ju mera "oförudsedd" kostnaden varit för fastighetsägaren ju dyrare har det blivit eller kommer att bli.

De som inventerade sina fastigheter förra året kommer ju inte att behöva betala lika mycket som de som får jaga runt för att hitta någon dagarna innan dead-line, samma gäller ju för själva saneringen.

Samma sak har det varit när det gällt att få tag i material och folk för installationerna av digitalmottgare, ju senare ju dyrare.

Och vad säger din arbetsgivare om du måste vara ledig varje dag efter att det snöat för att du själv ska skotta vid din fastighet om du ska sköta det själv?