Forum för företagare

Hej Michael

Generellt kan man säga att banken inte lånar ut 100% till en hyresfastighet, det normal rör sig om cirka 75%. Sen finns det fall där banken lånar ut resterande 25% mot säkerhet av t.ex. din nuvarande villa, bostadsrätt eller om du har borgernär/medlåntagare.

Men hur som helst, du borde nog justera upp din ränteprognos minst 0,5-1% då fullfinansiering till 4,9% inte är sannolikt.

En annan sak att tänka på är att vi inte har marknadsmässiga hyror i Sverige, vilket innebär att priserna på en fastighet inte heller är fullt marknadsanpassade. Sålunda styrs priset till stor del av ränta, avkastning, skick och uthyrningsfrekvens i området.
 
Som förvisso inte behöver vara en nackdel, för det ger en snabb möjlighet att öka både likviditeten och värdet på fastigheten, för den som förstår hur hyresintäkter regleras.

I de fastigheter som finns i min familj, sköter vi till stor del underhållet själv. Mycket av det egna arbetet går att utföra utanför kontorstid om det inte är störande. Du borde dock beakta kostnaden för att hyra in underhållspersonal och göra dubbla kalkyler så att du får en uppfattning om vad det kan kosta. Men givetvis är det bara du som vet vad du kan göra själv, och vad du behöver leja in.

Vi har även våra fastigheter amorteringsfria så amorterar vi sedan efter förmåga, så amoteringskostnaden behöver inte vara en post att räkna med. Däremot är det givetvis bra om du har utrymme att amortera.

/Per

Tack för Era svar.

Hej Mikael!

Sysslar själv med fastigheter, och hoppas kunna svara på några av dina frågor.

Banken brukar kräva att man lägger 30% i egen insats vid köp av en näringsfastighet där fastigheten är säkerhet. I vissa fall kan kompletterande säkerheter godkännas och då kan banken gå med på 10% i egen insats.
Intäkter och driftskostnader brukar vara hyggligt konstanta - men man bör alltid lägga in en reservation i sina beräkningar. Även om du har ett högt söktryck är det inte säkert att du kommer kunna få in full hyra - betänk till exempel att en hyresgäst inte betalar sin hyra och du måste vräka denne, det innebär först en månad då du inte fått din hyra, sedan en månad medan avhysningen går igenom och sedan en månad innan en hyresgäst kan flytta in.

Jag räknar rutinmässigt på åtminstone en 5% vakansgrad för säkerhetsskull.

Angående drift och underhållskostnader så brukar mäklarens uppgifter bara innehålla ren drift - räkna sedan själv in ett underhållsbehov om åtminstone 40-50 kronor per år och kvadratmeter på fastigheten.

Min snabba överslagsräkning på ditt räkneexempel (och antaget att huset är 300 kvm) ger att huset går mer eller mindre plus minus noll med en belåning på 70%, och för optimal hävstång skulle den egna insatsen behöva öka.
Sedan bara en parantes - PCB-inventering kommer upp titt som tätt i tråden och gäller hus som är uppförda eller renoverade mellan 1956 och 1973 - dvs långt ifrån alla fastigheter.